公地公用,港鐵上蓋建公屋
土地大辯論的燈下黑 市建局地產霸權
收回私人土地 我要公營房屋

港鐵多年來一直被批評為「港鐵霸權」,指其「可加可減機制」有加無減且經常發生故障,對居住於依賴鐵路網絡的地區(例如天水圍、東涌),而又需要跨區工作的市民造成沉重的生活負擔。但港鐵的霸權又豈止如此?政府與港鐵一直以公私合營的方式發展港鐵站上蓋及附近用地,亦造就出港鐵的地產霸權。

公私合營:「鐵路加物業」發展模式

港鐵每年主要收入來源之一乃來自於物業發展,其2017年度的物業發展及重估利潤高達80億元,佔整體利潤(168億元)接近一半。相信不少人會產生疑問,港鐵不是一間經營鐵路的公司嗎?為何其物業發展的利潤會如此豐厚?原來政府自興建地鐵起一直慣性將鐵路站及車廠上蓋及附近地段的物業發展權,經補地價後交予港鐵公司,再由其公開招標與私人發展商合作,從中收取固定分紅以籌集資金建設鐵路,將此公私合營模式稱作「鐵路加物業」發展模式。

此模式自香港地鐵70年代興建觀塘線起開始沿用,80年代初所興建的荃灣綠楊新邨、九龍灣德福花園便是最初試行「鐵路加物業」模式的私人屋苑,及後港島線、東涌線甚至近年的南港島線及觀塘線延線部分車站亦有沿用此模式發展。政府及港鐵亦一直對此模式引以為傲,認為能夠善用上蓋空間,亦能有助港鐵管理鐵路附近的物業,避免當出現突發事件時會影響鐵路運作,而最重要的是,能讓港鐵毋須政府直接資助而興建鐵路,政府亦可因發展項目從中獲得可觀的賣地收益和股票升值。但事實又是否如此?政府不僅將珍貴的土地資源「賤賣」予港鐵及地產商,讓他們能穩賺不賠,更犧牲了普羅大眾的居住權。

港鐵地產霸權:港鐵、地產商有錢齊齊搵

在「鐵路加物業」發展模式下,若港鐵要取得地段的物業發展權,便須向政府繳交補地價費用,但費用是以未發展區域計算,因此港鐵及地產商可付較低價格取得一塊極具升值潛力的地皮。以佔地2.74公頃的柯士甸站C及D地盤(即「The Austin」及「Grand Austin」地產發展項目)為例,該發展項目於2010年作公開招標,所涉補地價金額為117億,由新世界及會德豐聯合投得。中標標書中地產商給予港鐵的分紅高達七成,並支付三分二補地價(78億),加上建築成本後總成本為160億。最終「The Austin」及「Grand Austin」為地產商套現至少250億,扣除成本後兩間地產商合共純利達27億;而在扣減最初39億的補地價後,港鐵亦至少賺取24億,可謂港鐵地產商「有錢齊齊搵」。

雖政府一直以港鐵財政無法負擔為由而大力推動「鐵路加物業」發展模式,但歸根結柢所謂的財政「無法負擔」,是政府把公用事業當成商業機構看待所帶來的必然結果。早於2000年地鐵首次公開招股時,政府已於章程中表明新發展的鐵路項目須有一定的回報率。交通基建本應是政府負責興建,不單是因爲責任問題,更牽涉於興建鐵路時動輒所需幾十億甚至過百億元的龐大資金,並非一間以回報率來衡量的私人上市公司所能承擔,故此財政問題的說法根本是政府將鐵路私有化所造成的惡果,更令港鐵以企業利潤先於社會責任,以股東利益大於基層需要。

香港的住屋問題不斷惡化,公屋輪候冊上仍有27萬戶正等候上樓,輪候時間亦創18年新高,長達5.1年。港鐵站及車廠上蓋地段交通便利,本應乃興建基層住屋的上佳地方。惟過往的發展項目從中得益的只有港鐵與項目發展商,讓公用事業成為另類的地產霸權。

收回過百公頃「鐵路地」,港鐵馬上停止招標

根據立法會資料指出,過往10年(2008至2018年)鐵路物業發展項目一共提供了約52公頃土地,但當中絕大部分都是透過公開招標與地產商合作而建成的私人屋苑,根本並非基層市民所能負擔的樓宇,如西鐵線荃灣西站的「海之戀」開售平均呎價達1.58萬元;南港島線黃竹坑站二期住宅項目預計呎價更高達3萬元。

面對基層市民的困境,政府何不將本為公用的土地資源,用作興建大量公營房屋及院舍等社福設施,而非如現時般助長樓市升溫,成為地產霸權的幫兇?以港鐵站附近用地興建公營房屋並非毫無先例可言,2013年政府為回應社會對興建公營房屋的要求,將位於天水圍站旁約3公頃,原作興建私人屋苑的地段改為興建居屋,命名為屏欣苑,合共提供2,000多個單位。而2013年時任發展局局長陳茂波亦於《施政報告》致謝議案辯論的致辭中曾言:

「錦田南西鐵錦上路、八鄉維修中心及周邊約110公頃土地,我們亦正在研究改作房屋用途⋯⋯」

若以陳茂波所言之數,扣除已完成招標的錦上路站第一期地皮(4.17公頃),再加上仍未作公開招標的小蠔灣車廠(30公頃)、黃竹坑站未招標用地(5.2公頃),單是港鐵站及車廠上蓋便有至少140公頃的可用土地作建屋,已經可以率先解決土地供應專責小組所言,於2026年前的108公頃住宅用地短缺問題。最近城規會公布小蠔灣車廠分區計劃大綱草圖,如政府能有效解決發展新地區所帶來的交通問題,將車廠上蓋地段全部撥作興建公屋及院舍等社福設施,絕對能夠紓緩現時香港的房屋問題。

近日港鐵主席馬時亨於港鐵股東大會上,回應港鐵站上蓋興建公屋之建議時表示「方案不錯,視乎政府取態」,若馬時亨所言不虛,港鐵應立即停止未來一年所推出六個地產項目的公開招標程序,還地於公,留待政府諮詢公眾及回應土地應否用作興建公屋,「公地公用,港鐵上蓋建公屋」!

撰文:吳耀駒|社民連政策研究幹事

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