置業主導還是商家主導? 與權貴共謀的置業主導
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置業主導還是商家主導? 與權貴共謀的置業主導

林鄭早前的「公屋80萬封頂論」,可謂一石擊起千重浪。言論一出,激起眾怒,就算是林鄭「親信」黃遠輝都質疑其說法樂觀。林鄭連忙道歉,「補鑊」說不是「真的」要封頂。但堂堂政府首長,公開講話豈容兒戲?林鄭長年在政府工作,她會在公開宣講政策理念前,毫無思想準備嗎?

 

大家可能會想:政府一直以來,都以「孤寒」見稱。一毛不拔的新自由主義政府施政,從長者、勞工福利,到屋邨商場管理、醫院,甚至是食環署清潔工,都要省錢、外判。這樣的政府,不肯花錢建公屋何奇之有?但大家需要認清,在「80萬封頂」的數字背後,可是林鄭的酬庸大計-置業主導房屋政策!

 

以權貴獲利為綱領的置業主導

 

林鄭政府提出置業主導,輔以「首置上車盤」、「綠置居」以及「白居二」恆常化。從表面論述,林鄭提出要重建置業階梯,由綠置居、白居二、首置上車盤,然後再跳入私人房屋市場,提供就置業不同階段的選擇。而買家只要符合一定條件,例如補地價,便可買賣房屋。但我們在此要先問一個問題:置業主導的真正贏家是誰?

 

香港現行公屋單位總量約為76萬,而私人單位總量約為116萬,房屋比例約為四比六。以現時公屋輪候冊接近28萬的數來看,假設政府完全以公屋解決輪候冊逼爆的問題,林鄭提到的數字理應為110萬左右。另外,所謂綠置居,就是將已興建公屋,以較市價為低的價錢出售予公屋居民及公屋申請者。以林鄭的「80萬封頂」說法,我們只能認為,政府在未來的時間將以綠置居此類資助房屋為主,解決整個房屋問題-亦即所謂置業主導的本意。

 

而置業主導的對象,自然不是廣大捱貴租、住劏房的貧苦大眾,而是正在輪候公屋,或正在租住公屋,「有一定負擔能力」的人,具體而言,即類似經濟狀況與公屋「富戶」相近者,將其置於置業階梯。然後政府再以回收之公屋輪轉回公屋輪候冊,以維持一定公屋供應。但首先,政府錯誤假設了所有申請者均能負擔所謂資助房屋的樓價。以夾屋為例,97後不久政府推出夾屋,更以「免供免息五年優惠期」作招徠。結果樓市急瀉,不少單位頓成負資產。政府從來都假設經濟-樓市會穩定,但政府更假設所有人都能負擔資助房屋樓價。但以香港瘋狂飛升的樓價,只會令人為求上車,節衣縮食,甘當房貸樓奴,而忘掉量力而為,也忘了會隨時發生,令房產變成負資產的經濟危機。

 

其次,政府實際上是以政府公共房屋資源,投向私人市場。以現實為例,沙田顯徑邨有一公屋單位,在投入私人市場後以500萬成交。政府常說公屋用不得其所,甚至要趕走「富戶」。但是將公屋資產變賣食利,又豈是用得其所?這亦即公共房屋資源公平-終端用戶 (End User) 的問題。政府以公帑興建公共房屋,但資源最後卻落入私人市場的大戶手中,容讓富人炒賣公屋,使公產當作商品,這是極為嚴重的政策不公。

 

最後,在有升無跌的樓價之上,不少人不惜按揭供款,也要買得資助房屋「上車」,到最後受惠的只是銀行家。當然不少人在供款「數十年」成功擁有自己的單位,但同一時間,政府以政策形式推動置業,會有大量新買家同時向銀行按揭,這將是莫大的利息收益。如港人真如林鄭所願,透過變賣資助房屋進入私人市場,又再來第二輪的按揭,銀行家就「賺完再賺,認真和味」。到最後,還是終端用戶的問題:誰才是真正在置業主導的政策下的勝利者?答案只有權貴們-由地產商,到銀行家,再到林鄭政府。

 

說穿了,林鄭政府就是要讓既得利益者繼續控制樓市。政府、建制派、商家常說香港樓價高企,是因為樓建得不夠,房屋供應不足。但這麼多年來,樓建了這麼多,為何樓價一直高企?君不見香港房屋空置量達4%,有四萬多個。政府的置業主導,無疑是在強化投機炒賣代替住屋需求。

小圈子背後的賣地收入主導

 

為何林鄭政府要想方設法將利益輸送予商家?首要原因必然是小圈子選舉的後遺症。林鄭政府由小圈子選委佔大部分的權貴選出。上台後第一份施政報告,自必然要向權貴負責、謝票。

 

首置上車盤就是鐵證。政府原先要地產商以其閒置土地儲備建屋作混合發展,公私營合作。消息一出,本地地產股就出現明顯升勢。後來惹來官商勾結的質疑,這才宣布先以政府土地啟動計劃(及後地產股就出現明顯回吐⋯..)。但顯然,政府手上已無多少土地儲備,計劃到最終只會走回頭路,以公私營合作。計劃一旦由公私營合作,地產商除可清空閒置土地-賣不出去的貴價爛地,又可以政府作屏障食利,可說是一舉兩得。但實際上,現在的私樓樓價距離一般市民「可負擔」標準可說是相去甚遠。以今年推出的彩虹區居屋為例,所謂「市價七折」的平均呎價已達萬元,我們可想像「上車盤」的價位也只是瘋狂的高。到底誰得益?只有地產商。謝票功力一流的林鄭,亦有「一流」的謝票報告,諸如利得稅的扣減等等,統統都是謝票施政報告。

 

但是只有措施,難保權貴長遠受益,那自然就有「謝票」的施政模式-賣地主導。賣地一向是政府的重要收入來源,賣地除有地價收入,又代表背後龐大的印花稅收入,而確保了的收入,又可減輕連年要求增設「富人稅」的壓力。從而,賣地主導的施政,最大的效用就是向地產商維持一定的土地供應。除可確保地產商建屋量及其收入-其既得利益,又可維持背後諸如地價及印花稅收入。但從現實可見,賣地主導的致命傷,就是導致政府土地儲備嚴重不足,因為位址好,如處在海邊等,政府都會以賣地

為先;爛地,賣不出好價的,才會預留。一來導致政府可用作興建公屋的土地嚴重不足,二來難以興建大型公共屋邨,三來選址不佳,倒如從公屋撥作綠置居的「單幢」景泰苑就是一例,只有857個單位。

 

而置業主導的整個邏輯,美其名是要重建置業階梯,但在細節的魔鬼就是要與權貴共謀,既能展現「施政新風」,又能確保,甚至強化權貴的既得利益。但所謂的施政新風,毫不新穎,只是更為露骨的新自由主義。林鄭政府實際只是面對一個電車難題 (Trolley problem) :一方面又要維持既得利益,但代價就是租住公屋無從興建;一方面富者田連阡陌,貧者無立錐之地,房屋問題實在嚴重,無法迴避,林鄭只好裝模作樣,說甚麼置業主導,但實際上對切實解決房屋問題無能為力,只好選擇與權貴共謀。

 

林鄭自特首選舉以來,就一直將「同行」掛在口邊,但我們清楚,她只是與權貴同行。香港的房屋問題核心是土地資源過於集中在私人市場-權貴身上。林鄭如真的要與港人同行,就應該增建公屋,真正解決公屋輪候冊逼爆的問題。而非裝模作樣,以置業主導為名,加強官商共謀為實。

陳文威 社民連成員

 

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