公私合營發展農地 政府明益發展商
收回私人土地 我要公營房屋
有地不用 談何覓地?

公私合營發展農地 政府明益發展商

土地供應專責小組的土地供應大辯論開鑼,不過,明眼人早已看出,諮詢是假,政府早有腹稿,只是想打一場民意戰,利用市民急於上樓的焦躁,以遂其與權貴勾結,利益輸送的土地供應方案。

公私合作、送錢地產商

政府其中一個急務便是要為地產發展商拆牆鬆綁,將地產商在新界囤積約1,000公頃(約等於一個觀塘區)的閒置農地釋放,成為政府短期土地供應的一部分。政府急地產商所急,還未正式諮詢,政府便早作部署。專責小組主席黃遠輝已打開口牌,提出以公私營合作新模式:利用私人農地儲備作發展,政府則投入公帑改善區內交通基建。這一個方案真是送錢給地產商﹗

其實去年10月,林鄭在施政報告提出「港人首置上車盤」,便是為今天所謂利用私人農地發展鋪路。這個「居屋之上,私樓以下」的新增置業階梯由官商合作發展,列明首置樓(資助房屋)及私樓的比例(為3:7之比)。首個首置盤安達臣道石礦場地皮全部為官地,明顯地用以減低社會反對聲音。但是,林鄭心儀的第二個首置盤卻是發展商「會德豐」位於大埔洞梓的地盤,「會德豐」向城規會申請將洞梓農地(綠化地帶)改劃為綜合發展區,但一直未能成事。一旦被欽點為首置盤,由政府牽頭成為公私合作對象,以興建公營房屋為口實,一切阻力便會迎刃而解﹗

政府急地產商所急,拆牆鬆綁

地產商囤積農地多年,任由土地荒廢而不興建住宅,當然非不為也,是不能也。要將農地改變用途必須修訂地契,首先要經過城規會批准。即使城規會向來偏袒地產商,不管社會及地區的反對意見。但是,這一番折騰都要花費數年時間。而且,除非政府剛巧在附近有大規模的發展規劃(例如「新世界」的豪宅地盤「剛巧」在政府橫洲發展區旁邊),政府會興建基建升級工程,否則,限於客觀環境,例如土地用途不協調、基礎設施容量不足(交通、渠務),周邊景觀和環保等因素,都會限制了地盤的發展,甚至遭到政府部門否決。即使最後獲得批准改變土地用途,地產商也會在補地價問題上與政府談不攏。

「新鴻基地產」多年不發展西貢十四鄉項目就是因為補地價問題。由2008年城規會批准改劃為綜合發展用地後,「新地」多次就地政總署評估的補地價金額提出上訴,直至去年11月才終於與地政總署達成協議,補地價金額159億元,推算每方呎樓面地價為3,200元,但是,項目周邊樓盤售價已達每平方呎17,000元。簡直就是在農地下發現了金礦。怪不得去年林鄭一提「農地轉換」,令擁有大量農地的恒基及新地的股價應聲而上,恒基更大升近6%。

今年初,地政總署以加快土地供應為名,成立了「中央統籌小組」,集中處理涉及多於五百個住宅單位或超過一萬平方米的工商業樓面面積的地契修訂個案,換言之,急地產商所急﹗

補地價黑箱作業

或有人問如果地產商補足地價又有何不可呢﹖但是,補地價除了是計算修訂地契前(即農地)及修訂後(即發展項目,包括住宅、商場及車位等)的土地價值差額,還會預留「足以促使進行發展項目的利潤」(約20%)予發展商,美其名是使發展商有足夠誘因建屋。而且,更是以「當時價值」為基礎,如果發展商預期樓市持續上升,便可利上加利,怪不得近年樓價節節上升,2017年補地價申請的個案數目亦為近年之冠﹗而且,補地價由地政總署與地產商談判,過程並無公布,資料缺乏,社會人士無從監管。

其實,政府有更簡單的方法去利用私人農地,就是以《收回土地條例》的方式收地。政府向地產商收回閒置農地,只須以農地價值來訂定補償金額。根據地政總署規定,政府收回農地的補償價格以所處的地區分為甲、乙、丙及丁四區,最高的甲區目前每平方公呎為1,040元,而丁區為312元。政府捨平取貴,令地產商農地變黃金,偏袒之心,路人皆見﹗

撰文:陳寶瑩|社民連祕書長

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