土地大辯論的燈下黑 市建局地產霸權
土地發展要達標 社福用地不可少
公地公用,港鐵上蓋建公屋

土地大辯論的燈下黑 市建局地產霸權

土地大辯論最近進行得如火如荼,從技術層面及發展效率,到利益板塊及發展模式的深層次矛盾,爭論不絕。各界拿着大光燈遍尋新造或可供改劃的土地;但在燈下旁落了一抹影子,在是次土地大辯論缺席,卻是不可忽視的土地儲備,就是市區重建的潛在地皮。

如果只看2001年市建局成立至今的重建落成單位數目,區區23,000個看似是微不足道;然而,如果放眼香港舊區內的老舊樓宇數目,就能夠一窺市區重建的實質潛力。現時,超過50年樓齡的樓宇數目多達6,500幢;及至2046年,若果沒有任何樓宇遭到拆卸的話,將會有326,000個單位樓齡超過70年,數目驚人。有說,重建地皮原本已經興建住宅樓宇,其新增樓宇單位供應的效果不彰。然而,觀乎市區重建局在過去重建項目轉換地積比的倍數,這個說法就難以成立了。據影子長策會的數字顯示,過去70個住宅重建項目中,總樓面面積由771,874平方米,增加至重建後的2,097,683平方米,足足增加了172%。因此,若果將舊樓拆卸重建,其新增樓面面積將會非常巨大,可見極具發展潛力;加上所在地域本身已經開發,有充足配套和設施,交通網絡成熟,且較少牽涉改劃用途,因此近十年來,無論由市區重建局抑或私人發展商經手的市區重建,均非常活躍,而且連連獲利;即使近年樓價飛升造成收購成本上漲,新的重建項目仍然有增無減。

 

重建光環背後      堂而皇之的市區圈地運動

 

在香港舊區失修樓宇林立的場景下,「市區重建」的確有其需要。但「重建」不一定代表拆卸,更加不應成為趕絕窮人、迎合炒家的遊戲。當歐美國家很多大都會努力保留和復修百年以上的建築物,香港卻以飛快的速度拆樓,並重建成貴價私樓,甚至酒店或商業樓宇。自從香港於1988年成立土地發展有限公司,以半公營半私營,自負盈虧的模式進行市區重建,以發展私人物業賺取投標重建地皮收益為主導,為地產商及發展商展開新一輪市區圈地運動開啟壞先例。及至2001年成立市區重建局,這種發展模式更是變本加厲,不但被賦予「免補地價」等財務優惠,而且能夠以公權力身份引用「尚方寶劍」《收回土地條例》進行收樓,不但摧毀社區網絡,致令當區市民被逼遷離,基層住屋空間不斷萎縮,連帶附近租金不斷攀升;拆卸舊樓後全部興建豪宅甚至酒店,卻從來無一幢公屋或基層可負擔的住屋。諷刺的是,市建局成立時由政府注資一百億公帑加持,換來的是市建局恃政府之權,行發展商謀利之實,可謂荒謬極致。

市建局虛構虧蝕迷思         酬庸新地產霸權

 

市建局坐擁權力和資源優勢,本應充分實踐「以人為先,地區為本」的社會責任,興建可負擔房屋。然而當民間要求其興建公營房屋,保留社區網絡時,市建局均危言聳聽,強調保育及重建的成本巨大,並且需要承擔相當的社會責任,例如足額補償及提供安置單位,導致虧損風險增加。然而市建局每次宣稱虧蝕,均是狼來了。以灣仔利東街項目為例,2003年時,市建局指總發展成本是35.8億元,預計將會虧蝕3.4億元;然而,隨着地產市道年年升,當年收購呎價4,079元,10年後開售的呎價已升至22,753元,市建局在住宅部分可獲分紅最少52億元,還有每年可攤分商場租金1.24億元。截至2017年財政年度,市建局已累積226.1億元盈餘。除了成立初期5年、2008/09及2013/14年度因已開展的項目未招標或要為個別項目如觀塘市中心作撥備外,每年均錄得數以10億元計的盈餘,遠遠不止市建局行政總監韋志成所指的「收支平衡」,而是另一個地產霸權。再者,市建局可以通過進行「小區發展模式」,透過規劃手段增加整體樓面面積和改變社區格局,甚至以街道地積比轉移至重建樓宇來放寬高度限制,因此可以增加以倍數計的地積比賺取盈餘。除了樓面地價之外,市建局還可以收取發展商的前期款項、售樓收益分紅、賺取出租物業的收益及持有高市值資產,來進一步增加其財政收入,其財路之多,比私人發展商有過之而無不及。

 

由此可見,在政府整體房屋發展和市區更新的藍圖中,拆卸重建由「改善舊區居民生活」的初衷,已然變質成為一盤穩賺不賠的托市大茶飯。面對地產商在新界囤積的1,000公頃土地,政府拒絕動用《收回土地條例》,反而通過推出「公私合營模式」去把官商勾結制度化;另一方面,早已在市區打好算盤,準備以收地條例掠奪基層住屋空間,進一步資本化和金融化。因此,當市民大眾聚焦在未來土地供應的同時,亦應該留意蠟燭下的影子,不應忽視重建本身涉及龐大的公共利益及土地分配的公義問題。

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