高球場可以點規劃?
為何填海?為誰填海?
土地發展要達標 社福用地不可少

為應付現時已達27萬戶、而且建屋數字追不上新增個案的的公屋輪候冊,加上逾20萬劏房居民之需要,政府需要善用土地興建公營房屋,尤其行將約滿的粉嶺高球場,已成社會共識。

政府研究報告估算最多只能建1.3萬個單位,這固然是低估數字、壓低公眾期望。但除了公營單位數量,我們也可以在公地公用、提升社會服務效率的前提下,想像建立一個相對自足、跨代共融的友善社區。

院舍不應似監獄 青銀共居有先例

雖然院舍數量重要,但絕不應純粹以「找空間塞人」的思維就當作處理問題,使院舍變成隔絕於社區的老人或傷健者監獄。

鄰近的台灣推行「青銀共居」,既幫助青年人覓得可負擔之居所,又令老人家的生活得到新活力。在歐美亦有類似的例子,如荷蘭的Humanitas安老院向學生提供免費住宿,條件是30小時的陪伴老人時數。美國克利夫蘭的退休組織Judson Manor於2010年發起藝術家居住計劃,讓音樂學院的學生免費入住,服務形式則為個人獨奏、音樂會、藝術治療等等。德國的青銀共居公寓Geku-Haus則設有提供免費小食、飲品的交誼廳,鼓勵雙方交流。

大學學位、醫護人手不足 醫護大學及培訓學院不可少

據政府的《香港人口推算2017-2066》,本港長者人口將由2016年的116萬(佔總人口16.6%)上升至2036年的237萬(31.1%)。另一方面,政府早前公布的《醫療人力規劃和專業發展策略檢討報告》指出,本港於2030年將會欠缺超過1,000名醫生及1,600名護士;資助安老及康復服務單位的前線照顧員空缺率現時已達到18%,欠1,837人。因此,除了院舍的數量和質素,我們亦急需增加醫護、照顧員的人手供應。

同時,政府以自資的副學士、文憑課程「灌水」發大受專上教育的人口比率,使造成供過於求、學額多過考生;另一方面,大學學位卻不足,2017年有3,126名考生符合入學資格但未獲學位。香港的大學入學率只有大約20%,歐洲國家則普遍為50%左右。

因此,高球場土地除了公屋、院舍,更可以興建一間醫院,與及一間醫護科大學及照顧員培訓學院。如此既可為香港及「前高球區」提供醫護人手,又可為共居院舍帶來青年人口;鄰近院舍,大學及培訓學院亦方便找到實習機會。醫院、院舍、服務中心能提供社區服務及就業機會,可提升社區密度承受力,甚至紓緩上水、粉嶺區的需要。

砌積木Sim City 多少公屋和設施?

在「砌積木」的過程,我們可以用規劃署的標準和現實例子作參考。

新規劃的皇后山公營房屋區佔地13.3公頃,提供12,000個公營單位(8,840個公屋、3,160個居屋,比例為74:26),綠化率達三成,社區配套設施已包括:社區會堂暨社會福利設施綜合大樓、綜合家庭服務中心、綜合青少年服務中心、長者鄰舍中心、100個託管名額幼兒中心、150個宿位安老院舍、兩間小學、幼稚園、公共交通總站、零售及街市、羽毛球場及籃球場等等。如果把公屋和居屋比例調整至8:2,可節省小量空間;每個住宅區再加2間中學,整塊地大約佔17公頃,配套已大致上可算完整。前高球區可以放三個這樣的住宅區,提供36,000個單位、以每單位容納2.8人計共100,800人,用地51公頃(29.6%)。

商業或寫字樓用地以提供就業職位方面,參考上水區的主要商場:上水廣場(1.02公頃)、新都廣場(0.88公頃)、上水中心(1.16公頃)合共用地3.06公頃,商場上蓋的大廈則作商廈或寫字樓。商場及上蓋物業需由政府擁有、管理,不得出賣予領展,商場空地範圍應設基層墟市。

前高球區「主要道路和其他用途」用地34.4公頃(20% )。此比例已比慈雲山、鑽石山及新蒲崗,馬鞍山,洪水橋等三個分區計劃大綱草圖為高。

按規劃署標準,每100,000人最少20公頃休憩用地。本區預留25公頃(14% ),內含一個北區公園規模(8.6公頃)的傷健、長者無障礙友善公園和一個無障礙友善體育及康樂中心 以服務院舍人口;規劃署標準每200,000人設一個運動場( 3公頃)、每287,000人設一個的游泳池場館( 3公頃),以分擔其他北區居民之需要。

按規劃署標準,每1,000人設5.5張病床,即本區100,800人需要554張病床。以瑪麗醫院作參考,醫院佔地6公頃,可提供1,706病床。

現時私營院舍欠監管、價錢貴,造成宿位空置率達18%。因此本區所有院舍應為合約或津助營運。用地參考全亞洲最大型安老院、預計於2021年落成的9層高博愛醫院屯門藍地安老綜合大樓,佔地1公頃,提供共1,406個宿位及45張病床組成的特別診療室以至共60個名額的附屬幼兒中心等等附屬設施。然而藍地安老院人均面積只有7.2至8.2平方米,遠低於現時合約或津助院舍之中位數,更遠遠未達社福界、民間團體「寢室8平方米+共用空間人均8平方米」的要求。不過本區有大量社福單位,院舍附屬設施可以減少,因此每幢院舍可提供宿位可用藍地安老院之75%作估算,即每幢佔地1公頃可提供1,054個宿位、60個幼兒照顧名額。

理工大學宿舍佔地0.58公頃,每一層約提供136個宿位,建於1公頃面積的院舍綜合大樓之上,寬鬆推算可容納200個宿位。每一幢共居大樓加建5層學生宿舍,即可提供1,000個學生宿位。

本區興建10幢共居大樓,佔地10公頃。加上住宅區本身包含的300個幼兒托管、450個安老院舍,本區共能提供10,000個學生宿位(已比現有大學都要多)、900個幼兒托管、10,990個院舍照顧宿位。

參考浸會大學包含學生宿舍的九龍塘主校園佔地5.66公頃。而本區醫護科大學不需於校園內設宿舍,加上看護員培訓學院,用地8公頃已足夠。

特別保留1.72公頃作完全向公眾開放的真草高爾夫練習場。此面積已經比12個18洞的觀瀾湖高爾夫球會練習場更大。

餘下尚有32.82公頃供「其他指定用途」或其他「政府、 機構或社區設施」如消防局、診所等等之用,已比紅磡區分區計劃大綱草圖多。當中,政府應先行把寫字樓建於本區,帶動就業。參考灣仔入境事務大樓、稅務大樓、灣仔政府大樓三座建築,佔地合共只需1.3公頃。

公屋、院舍仍未夠 公地公用 土地歸於人民

單位不斷落成,樓價升個不停、面積愈來愈細呎價愈來愈貴。這時候我們需要的,是善用地皮,用於居住的公共房屋,而不是更多浪費土地、興建市民買不起租不起、衹為投機炒賣而存在的私樓。

其實香港亦有如突破青年村內的方舟之家,嘗試在基本照顧之餘,建立傷健共融社區、滿足傷健院友社區需要的例子。無奈院舍位於崎嶇的亞公角山上,院友連出入都極度困難。難得高球場有整整172公頃可供全面規劃,香港是時候建立共融社區了。

撰文:周諾恆|社民連副主席

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